W opracowaniach poświęconych dużej nowelizacji ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, która weszła w życie we wrześniu 2023 r. najczęściej omawia się nowe narzędzia planowania przestrzennego, takie jak plany ogólne gmin, czy wielokrotnie zmienianą w procesie uchwalania ustawy terminowość decyzji o warunkach zabudowy.
My jednak chciałybyśmy poświęcić uwagę znowelizowanemu artykułowi 35 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Historycznie ustawa o zagospodarowaniu przestrzennym wskazywała wyłącznie, że tereny, których przeznaczenie plan miejscowy zmienia, co do zasady mogły być wykorzystywane w sposób dotychczasowy do czasu ich zagospodarowania zgodnie z tym planem.
Sama możliwość korzystania z istniejącego obiektu w sposób dotychczasowy to jednak tylko część tematu. Obiekt budowlany wraz z upływem czasu może wymagać remontu lub nawet przebudowy. Historycznie nie było jasności odnośnie możliwości wykonania takich prac wobec ryzyka uznania ich za niezgodne z obowiązującym planem miejscowym. W praktyce pojawiały się orzeczenia organów, które przy wydawaniu pozwoleń na budowę lub rozpatrywaniu zgłoszeń w zakresie remontu/przebudowy obiektów budowlanych wydawały negatywną decyzję albo zgłaszały sprzeciw w związku z brakiem zgodności budynku z obowiązującym planem miejscowym. Blokowanie możliwości dokonywania napraw czy przebudów zabudowy dotychczasowej, sprawiało, że dopuszczalność utrzymania zabudowy należało traktować czasowo. W naszej ocenie takie rozwiązanie stanowiło zbyt daleko idącą ingerencję w prawo własności. Przepisy były bowiem niekonsekwentne z jednej strony dopuszczając daną zabudowę, a z drugiej uniemożliwiając jej remonty czy przebudowę (czyli tak naprawdę utrzymanie).
Rozbieżność tę zlikwidowano w nowelizacji ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Zgodnie bowiem z dodanym art. 35 ust. 2, w ramach wykorzystywania terenów w sposób dotychczasowy dopuszcza się przebudowę lub remont istniejących obiektów budowlanych oraz montaż urządzeń, niepowodujące zmiany sposobu ich użytkowania. Nowelizację tę należy ocenić pozytywnie jako likwidującą lukę w prawie.
Wracając jednak do tytułowej drogi - jeśli na danym obszarze istnieje droga utwardzona i następnie dla tego obszaru uchwalony zostaje miejscowy plan, który określa pewne wymagania dla dróg (np. minimalną szerokość pasa drogowego, rodzaj nawierzchni, itp.) lub nawet przeznacza dany obszar na teren innego niż droga rodzaju, to w naszej ocenie inwestor może w dalszym ciągu dokonać zmiany nawierzchni drogi bez zachowania wymaganych planem parametrów niezależnie od zmian przeznaczenia terenu wynikających z planu miejscowego. Takie rozumienie jest spójne z definicjami „przebudowy” z ustawy o drogach publicznych oraz prawa budowlanego:
- zgodnie z art. 4 pkt 18 ustawy o drogach publicznych „przebudowa drogi” to wykonywanie robót, w których wyniku następuje podwyższenie parametrów technicznych i eksploatacyjnych istniejącej drogi, niewymagających zmiany granic pasa drogowego;
- zgodnie z art. 3 pkt 7a) prawa budowlanego „przebudowa” to rozumieć wykonywanie robót budowlanych, w wyniku których następuje zmiana parametrów użytkowych lub technicznych istniejącego obiektu budowlanego, z wyjątkiem charakterystycznych parametrów, jak: kubatura, powierzchnia zabudowy, wysokość, długość, szerokość bądź liczba kondygnacji; w przypadku dróg są dopuszczalne zmiany charakterystycznych parametrów w zakresie niewymagającym zmiany granic pasa drogowego.
~ adw. Agnieszka Kuźma, r.pr. Natalia Styś