Charakterystyka energetyczna budynków – jakie nowe obowiązki będą ciążyły na zarządcach, właścicielach a nawet najemcach budynków?
W październiku 2022 r. uchwalono nowelizację Ustawy o charakterystyce energetycznej budynków z dnia 29 sierpnia 2014 r. Nowelizacja ta wejdzie w życie dnia 28 kwietnia 2023 r. Celem regulacji jest wprowadzenie nowych rozwiązań energetycznych oraz podniesienie jakości energetycznej budynków. Nowelizacja wprowadza szereg zmian skutkujących unowocześnieniem procedur oraz dostosowaniem ich do wymagań unijnych w zakresie energetyki. Ustawa wdraża do krajowego porządku prawnego przepisy dyrektyw Parlamentu Europejskiego i Rady w sprawie charakterystyki energetycznej budynków oraz efektywności energetycznej i jest kolejnym krokiem w budowaniu biznesu świadomego i nieobojętnego na zagrożenia przyszłości.
Zgodnie z nowymi przepisami każdy właściciel lub zarządca budynku musi zapewnić sporządzenie świadectwa charakterystyki energetycznej budynku sprzedawanego lub wynajmowanego. Na mocy nowych przepisów obowiązek ten będzie dotyczył nie tylko budynków wybudowanych po roku 2009 jak było dotychczas, ale również budynków wybudowanych wcześniej. Nowelizacja nie nakłada jednak automatycznego obowiązku sporządzenia nowych świadectw z chwilą jej wejścia w życie - obowiązek ten aktualizuje się dopiero w przypadku zawarcia umowy sprzedaży lub umowy najmu lokalu lub budynku. W naszej ocenie, jeśli nie jest zawierana umowa najmu, jeśli budynek nie jest sprzedawany ani nie jest modernizowany to dotychczasowe świadectwo jest ważne do czasu jego wygaśnięcia, a jeśli tego świadectwa nie było lub już wcześniej wygasło to nie ma ustawowego obowiązku jego uzyskiwania.
Ponadto, wydaje się, że jeśli umowa najmu jest już zawarta, to z Nowelizacji nie wynika ani że wynajmujący musi sporządzić świadectwo charakterystyki energetycznej i przekazać je najemcy, ani że najemca może żądać tego od wynajmującego. Z drugiej strony, w naszej ocenie obowiązek przekazania świadectwa charakterystyki energetycznej budynku będzie miał zastosowanie, jeśli strony zawierać będą aneks do istniejącej umowy najmu przedłużający okres najmu – wydaje się, że aneks taki należy traktować jako zawarcie nowej umowy najmu na kolejny okres.
Właściciel, zarządca lub wynajmujący przekazują świadectwo (kopię jeśli świadectwo jest w formie papierowej lub wydruk jeśli jest w elektronicznej) odpowiednio nabywcy lub najemcy przy zawarciu umowy sprzedaży lub umowy najmu. Wydaje się, że przepisy te mają również zastosowanie, gdy najemca zawiera umowę podnajmu – wówczas najemca musi przekazać podnajemcy egzemplarz świadectwa, który wcześniej sam otrzymał. Jeśli sprzedawana lub wynajmowana jest jedynie część budynku to najemca powinien otrzymać świadectwo dla tej sprzedawanej lub wynajmowanej części. W naszej ocenie nie jest właściwym wydanie świadectwa charakterystyki energetycznej dla całego budynku zamiast dla jego części, jeśli ustawa przewiduje świadectwo dla części budynku. Metodologia sporządzania świadectwa dla budynku, a także dla części budynku jest określona w rozporządzeniu Ministra Infrastruktury i Rozwoju.
Nowelizacja ustawy wprowadza również zmianę do ustawy prawo budowlane, w wyniku której jeśli budynek jest modernizowany (są wykonywane roboty budowlane wymagające zgłoszenia lub pozwolenia na użytkowanie), to świadectwo charakterystyki energetycznej budynku należy dołączyć do zgłoszenia zamiaru przystąpienia do użytkowania lub wniosku o pozwolenie na użytkowanie – ten obowiązek ciąży na właścicielu lub najemcy, jeśli to najemca będzie odpowiedzialny za uzyskanie ww. pozwoleń. Warto przypomnieć, że obowiązek taki funkcjonował już wcześniej pod reżimem Prawa budowlanego w okresie od 2009 r. do marca 2015 r. Od marca 2015 r. przepis ten został uchylony i obowiązek znikł z ustawy, a teraz zostanie ponownie przywrócony do Prawa budowlanego w wyniku Nowelizacji. Jak wskazuje doktryna, jeżeli organ stwierdzi braki w wymaganej dokumentacji, która powinna zostać złożona wraz ze zgłoszeniem zamiaru przystąpienia do użytkowania lub wnioskiem o pozwolenie, to powinien wówczas zażądać uzupełnienia braków we wskazanym terminie. Nieuzupełnienie braków może skutkować wniesieniem przez organ sprzeciwu do zgłoszenia zamiaru przystąpienia do użytkowania lub odmową wydania pozwolenia na użytkowanie obiektu budowlanego.
Ustawa nakłada również obowiązek umieszczania świadectwa charakterystyki energetycznej w widocznym miejscu budynku o powierzchni użytkowej przekraczającej 500 m2, w którym są świadczone usługi dla ludności przez właściciela lub zarządcę tego budynku, ale tylko gdy dla budynku zostało sporządzone takie świadectwo. Jeśli nie było obowiązku sporządzenia świadectwa to ustawa wyraźnie tego nie wymaga. Nowelizacja precyzuje, że w budynku powinna zostać umieszczona kopia tego świadectwa (jeśli świadectwo zostało przekazane w formie papierowej) lub jego wydruk z systemu elektronicznego (jeśli świadectwo zostało przekazane w formie elektronicznej). W doktrynie prawa wskazuje się, że aby ustalić czym jest „budynek, w którym świadczone są usługi dla ludności” należy odwołać się do definicji wskazanej w ustawie z dnia 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne. Oznacza to, że takimi budynkami będą m.in.: banki, restauracje, sklepy, przychodnie.
Właściciel lub zarządca w ogłoszeniach lub reklamach o zbyciu lub chęci wynajmu budynku lub jego części, gdy dla budynku zostało już sporządzone świadectwo będzie musiał podać informacje wskazane w nowych przepisach, m.in. wskaźniki takie jak roczne zapotrzebowania na energię końcową, roczne zapotrzebowanie na nieodnawialną energię pierwotną, roczne zapotrzebowanie na energię użytkową, udział odnawialnych źródeł energii w rocznym zapotrzebowaniu na energię końcową oraz jednostkową wielkość emisji CO2.
Do ogłoszeń i reklam dokonywanych przed dniem wejścia w życie nowelizacji, a także gdy umowa o ich rozpowszechnianie została lub zostanie zawarta przed nowelizacją, stosuje się przepisy obowiązujące przed wejściem w życie nowelizacji ustawy.
Nowelizacja zmienia też zasady okresowych kontroli przeprowadzanych przez właściciela lub zarządcę budynku w zakresie systemu ogrzewania lub systemu klimatyzacji, a także, jeżeli jest to uzasadnione technicznie i opłacalne z ekonomicznego punktu widzenia (na podstawie sporządzonych opinii i porównań), przewiduje konieczność wyposażenia budynku niemieszkalnego posiadającego konkretne systemy ogrzewania, wentylacji, klimatyzacji w określone systemy automatyki i sterowania, przy czym jeśli analizy wykażą zasadność zainstalowania takiego systemu, wówczas należy go zainstalować do 31 grudnia 2024 r.
Większość obowiązków ustawa nakłada na właściciela lub zarządcę, ale nie precyzuje jakie okoliczności decydują o tym na którym z tych podmiotów ciąży obowiązek. W związku z tym, jeżeli budynek posiada zarządcę (naszym zdaniem w rozumieniu przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami, czyli przedsiębiorca prowadzący działalność gospodarczą z zakresu zarządzania nieruchomościami) celowym byłoby wyraźne ustalenie w osobnym porozumieniu pomiędzy właścicielem a zarządcą, że obowiązki te są delegowane do zarządcy i to zarządca ponosi odpowiedzialność za ich należyte wykonanie. Pozwoli to na uniknięcie ryzyka konfliktu kompetencji, który może doprowadzić do sytuacji, w której nikt nie wykona ww. obowiązków z uwagi na brak wyraźnej regulacji.
Ponadto, w wyniku nowelizacji ustawy m.in.:
- wprowadzona zostaje forma elektroniczna świadectwa charakterystyki energetycznej budynku;
- wprowadzony zostaje powszechny dostęp do podstawowych informacji zawartych w świadectwach charakterystyki energetycznej, które znajdują się w centralnym rejestrze charakterystyki energetycznej budynków;
- Uchylone zostają przepisy, które umożliwiały doręczenie świadectwa w terminie 14 dni od dnia zawarcia umowy sprzedaży lub umowy najmu oraz ewentualnego zastępczego sporządzenie świadectwa przez nabywcę lub najemcę w przypadku jego niedoręczenia w terminie;
- notariusz ma obowiązek odnotować w akcie notarialnym przekazanie nabywcy świadectwa charakterystyki energetycznej. W przypadku nieprzekazania nabywcy świadectwa charakterystyki energetycznej notariusz poucza podmiot obowiązany do jego przekazania o karze grzywny za niewykonanie tego obowiązku. Grzywna ta nie została określona kwotowo, więc zastosowanie będą miały stawki wskazane w Kodeksie wykroczeń (tj. obecnie od 20 do 5.000 zł).
Ustawa przewiduje karę grzywny również m.in. (i) za sporządzenie świadectwa charakterystyki energetycznej poza systemem teleinformatycznym, w którym prowadzony jest centralny rejestr, (ii) za niepoddanie budynków kontroli w zakresie systemu ogrzewania lub systemu klimatyzacji, o której mowa w przepisach, a także (iii) za dokonanie kontroli systemu ogrzewania i systemu klimatyzacji w budynku przez osobę bez wymaganych uprawnień i kwalifikacji lub osobę niewpisaną do wykazu czy (iv) za sporządzenie i przekazanie protokołu z kontroli systemu ogrzewania lub systemu klimatyzacji bez wykorzystania systemu teleinformatycznego, w którym prowadzony jest centralny rejestr charakterystyki energetycznej budynków. Ponadto należy pamiętać, że brak świadectwa charakterystyki energetycznej może oznaczać brak możliwości skutecznego zgłoszenia zamiaru przystąpienia do użytkowania lub uzyskania pozwolenia na użytkowanie, a ustawa Prawo budowlane przewiduje kary za użytkowanie budynku z naruszeniem przepisów.
Świadectwa charakterystyki energetycznej przekazane przed dniem wejścia w życie niniejszej ustawy zachowują ważność przez okres, na jaki zostały sporządzone i nie wygasają z chwilą wejścia w życie Nowelizacji. Świadectwo charakterystyki energetycznej jest ważne przez 10 lat od dnia jego sporządzenia, chyba że straci swoją ważność wcześniej, bo w wyniku przeprowadzonych robót budowlano-instalacyjnych uległa zmianie charakterystyka energetyczna budynku lub części budynku.
Obowiązek uzyskania świadectw charakterystyki energetycznej jest obowiązkiem, który aktualizuje się dopiero w konkretnych sytuacjach wskazanych wyżej. Jednocześnie należy zauważyć, że celem Nowelizacji jest efektywność energetyczną i budowanie świadomości o tym. Oznacza to, że podmioty szczególnie zaangażowane i dbające o ESG Compliance powinny zwrócić szczególną uwagę na regulacje Ustawy i rozważyć uzyskanie świadectw charakterystyki energetycznej dla swoich nieruchomości nawet przy braku takiego obowiązku.