Czy wzmianka w księdze wieczystej wyłącza rękojmię w całości czy tylko w odniesieniu do prawa, którego dotyczy?
Wzmianka w księdze wieczystej ma za zadanie ostrzegać uczestników obrotu o potencjalnej niezgodności pomiędzy treścią wpisów praw ujawnionych w księdze wieczystej, a rzeczywistym stanem prawnym nieruchomości.
Zgodnie z art. 8 ustawy o księgach wieczystych i hipotece („u.k.w.h.”) „Rękojmię wiary publicznej ksiąg wieczystych wyłącza wzmianka o wniosku, o skardze na orzeczenie referendarza sądowego, o apelacji lub kasacji oraz ostrzeżenie dotyczące niezgodności stanu prawnego ujawnionego w księdze wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym nieruchomości.”
Literalne brzmienie przepisu nie budzi żadnych wątpliwości interpretacyjnych (tak przynajmniej wydawało się przez wiele lat). Do niedawna zazwyczaj spotykaliśmy się przy transakcjach sprzedaży nieruchomości z takim podejściem, że jakakolwiek wzmianka w księdze wieczystej wyłącza w całości działanie rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych w przypadku rozporządzenia prawem, którego ta księga wieczysta dotyczy. Jeżeli w danej księdze wieczystej widniała wzmianka – rekomendacja dla Klienta była jedna – poczekać z nabyciem danego prawa do momentu wykreślenia wzmianki, aby nabycie było chronione rękojmią wiary publicznej ksiąg wieczystych i aby w tym zakresie nie było jakichkolwiek wątpliwości.
Niemniej, w ostatnim czasie, pomimo braku zmian legislacyjnych art. 8 u.k.w.h., możemy zaobserwować, zarówno w praktyce jak i w doktrynie, znacznie bardziej liberalne podejście do wykładni tego przepisu w odniesieniu do wzmianek w księgach wieczystych. Coraz częściej spotykamy się z poglądem, że wzmianka wyłącza działanie rękojmi tylko i wyłącznie w odniesieniu do tego prawa, którego dotyczy (tak na przykład: M. Fras, E. Gniewek, T. Czech, J. Pisuliński). Tym samym, jeżeli zapoznamy się z wnioskiem lub środkiem zaskarżenia i ustalimy czego dotyczy dana wzmianka, to tym samym ustalimy również zakres w jakim rękojmia będzie wyłączona. Przykładowo, jeżeli w dziale III księgi wieczystej, w którym ujawnia się prawa, roszczenia i obciążenia widnieje wzmianka, która dotyczy wpisu służebności, to wzmianka ta wyłączy rękojmię tylko w zakresie obciążenia sprecyzowanego w tym wniosku. Zatem nabywca ponosi tylko i wyłącznie ryzyko nabycia nieruchomości obciążonej tylko tym konkretnym obciążeniem, a nie ryzyko, że nabywa nieruchomość od podmiotu nieuprawnionego. Trudno znaleźć racjonalny argument za tym, aby wzmianka dotycząca np. tylko obciążenia służebnością przesyłu pozbawiała nabywcę w całości rękojmi, w tym co do tego czy zbywca posiada tytuł własności czy nie. Najnowszą wykładnię uważamy za racjonalną i niezagrażającą obrotowi prawnemu.
Pomimo tego, że przychylamy się do racjonalnego podejścia, prawdą jest, że ani racjonalne podejście, ani nawet przeważające poglądy w doktrynie nie zmieniają litery prawa. Bowiem zgodnie z literalną wykładnią, w pierwszej kolejności przepisom prawa należy nadać sens wynikający z ich dosłownego brzmienia.
Biorąc pod uwagę powyższe, należy stwierdzić, iż de lege ferenda konieczna jest interwencja ustawodawcy i zmiana art. 8 u.k.w.h. poprzez jego doprecyzowanie, że wzmianka wyłącza rękojmię wiary publicznej ksiąg wieczystych tylko i wyłącznie w zakresie wniosku, którego ta wzmianka dotyczy. Inicjatywa w tym zakresie została już podjęta i w 2022 r. wpłynęła do komisji sejmowej petycja poselska, aby w takim kierunku znowelizować art. 8 u.k.w.h., a komisja skierowała dezyderat do Ministra Sprawiedliwości. Zmiana przepisu w duchu najnowszej wykładni tego przepisu z pewnością wzmocni pewność obrotu prawnego i ułatwi transakcje obrotu nieruchomościami.