Jakie są możliwości jeśli umowa o roboty budowlane jest już zawarta i budowa jest w toku?
Zmiana umowy za porozumieniem stron. Zakładamy, że kontrakt budowlany został dokładnie zweryfikowany przez obie strony i nie zawiera postanowień umożliwiających waloryzację wynagrodzenia, a wyższe koszty są na tyle wysokie, że wykonawca woli zejść z budowy i zapłacić karę umowną za niewykonanie zobowiązania. Jest to sytuacja patowa dla obu stron. Najlepszym sposobem jest polubowne rozwiązanie wiążące się z kompromisem, ale jednak akceptowalnym dla obu stron. Wiemy, że w takiej sytuacja każda strona ma swoje uzasadnione dobre argumenty. Zmiana umowy za porozumieniem stron jest zawsze najprostszym, najszybszym i najbardziej ekonomicznym sposobem dochodzenia wynagrodzenia, które odpowiadać będzie aktualnym kosztom związanym z realizacją inwestycji, ponieważ wymaga aktywności jedynie pomiędzy stronami umowy bez angażowania sądu czy mediatorów (arbitrów), nie trwa kilka lat tak jak postępowania sądowe i nie wymaga ponoszenia kosztów sądowych.
Co jednak w sytuacji, gdy inwestor nie jest skory do rozmów lub wyznaje zasadę pacta sunt servanda (łac. umów należy dotrzymywać) i uważa, że wykonawcy nie należy się ani złotówka więcej niż wynagrodzenie określone w umowie?
Dochodzenie zmiany wynagrodzenia na drodze sądowej. Jeżeli strony nie mogą dojść do porozumienia na drodze polubownej, wykonawca może dochodzić wyższego wynagrodzenia na drodze sądowej. Podstawą żądania wykonawcy może być art. 357 k.c. (tzw. klauzula rebus sinc stantibus) lub art. 632 § 2 k.c. (przy wynagrodzeniu ryczałtowym). Należy jednak pamiętać, że tego typu sprawy są zawsze rozpatrywane indywidualnie, przy uwzględnieniu sytuacji występującej w konkretnej relacji umownej. Wykonawca powinien pamiętać, że roszczenia te wygasają z chwilą wykonania zobowiązania, w związku z czym wystąpienie na drogę sądową może mieć miejsce jedynie wtedy, gdy umowa nadal obowiązuje. Aby sąd, stosując klauzulę rebus sic stantibus, mógł zmienić wysokość wynagrodzenia określonego w umowie o roboty budowlane, wykonawca powinien wykazać, że: (1) doszło do nadzwyczajnej zmiany stosunków, (2) spełnienie świadczenia byłoby połączone z nadmiernymi trudnościami albo groziłoby jednej ze stron rażącą stratą, (3) istnieje związek pomiędzy nadzwyczajną zmianą stosunków a trudnościami w wykonaniu zobowiązania czy grożącą rażącą stratą oraz że (4) strony nie przewidywały tego przy zawarciu umowy. Kluczową kwestią w tego rodzaju sprawach jest to, czy mamy do czynienia z nadzwyczajną zmianą stosunków czy nie. Pojęcie to nie zostało zdefiniowane. Każdy przypadek wymaga indywidualnej analizy i oceny. Decydujące mogą być szczegóły takie jak np. moment wzrostu cen, skala wzrostu, jakich składowych dotyczy oraz inne okoliczności towarzyszące zawarciu i wykonywaniu kontraktu budowlanego. W naszej ocenie istotny wzrost cen materiałów budowlanych, który jest wynikiem nagłego, nieprzewidywalnego popytu na te towary może stanowić „nadzwyczajną zmianę stosunków”, o której mowa w art. 357 k.c., aczkolwiek ostateczna opinia zależy od całościowej analizy danego przypadku. Przykładowo, w wyroku Sądu Apelacyjnego w Warszawie (wyrok z 27.11.2017 r., VII ACa 824/17, LEX nr 2493538) uznano, że wzrost cen materiałów budowlanych o 42,4% w sytuacji, gdy w poprzednich latach wzrosty te wynosiły nie więcej niż 10%, może być uznany za zaistnienie sytuacji nadzwyczajnej i nieprzewidywalnej w chwili zawierania umowy.
Jakie są możliwości jeżeli dopiero negocjujemy warunki umowy o roboty budowlane?
Obecnie, mając na względzie bieżącą sytuacją gospodarczą na świecie, strony powinny przewidzieć znacznie więcej okoliczności, które mogą mieć wpływ na koszty budowy i uzgodnić mechanizmy ograniczające ryzyko ich wzrostu. Warto stworzyć i uzgodnić procedurę zamówień i zakupów, aby nie narażać się na ryzyko zakupu za nieznaną cenę w przyszłości. Strony powinny zadbać o uwzględnienie w umowie o roboty budowlane takich postanowień w zakresie wynagrodzenia, które będą umożliwiały jego ewentualną zmianę w konkretnie określonych sytuacjach, czyli tzw. klauzulę waloryzacyjną oraz obliczenie jego wysokości bez konieczności wstrzymywania robót, czy też oczekiwania na wyrok sądu. Naszym zdaniem należy wyposażyć również inwestora w mechanizmy ochronne, tak aby nie był zmuszony budować za każdą cenę, np. możliwość wstrzymania realizacji na jakiś czas, a w skrajnym przypadku wstrzymanie budowy na czas nieokreślony i odstąpienie od umowy od roboty budowlane. Należy pamiętać, że budowy są finansowane często przez banki i kwota kredytu może nie wystarczyć na pokrycie wyższych kosztów i może być potrzebny czas na renegocjacje z bankiem. Uważamy również, że podczas negocjacji kontraktu budowlanego stronom powinna przyświecać zasada sprawiedliwego dzielenia się ryzykiem i odróżnienia tzw. zwykłego ryzyka gospodarczego od nadzwyczajnych zmian.