Za budynek w rozumieniu zarówno prawa cywilnego jak i administracyjnego uznać należy taki obiekt budowlany, który jest trwale związany z gruntem, wydzielony z przestrzeni za pomocą przegród budowlanych oraz posiadający fundamenty i dach. Część budynku, która nie ma cech odrębności fizycznej, nie może być uznana za budynek, a jedynie za strukturę budowlaną. Ponadto, podział budynku według płaszczyzn pionowych jest niedopuszczalny, nawet jeżeliby łączył się z odpowiednim podziałem gruntu, chyba, że w wyniku podziału powstaną dwa odrębne budynki.
W polskim prawie cywilnym prawno-rzeczowy status budynku jest determinowany przez tytuł prawny przysługujący do gruntu, na którym budynek ten został wzniesiony. Co do zasady, budynek jako obiekt trwale związany z gruntem jest jego częścią składową. Oznacza to, że prawo własności gruntu obejmuje swoim zakresem także prawo własności budynku. Budynek zasadniczo nie może być więc odrębnym od gruntu przedmiotem własności i innych praw rzeczowych.
Ustawodawca przewidział jednak wyjątki od opisanej powyżej zasady, tj. sytuacje, w których budynek stanowi przedmiot własności odrębnej od własności gruntu. Wyjątek taki występuje przy użytkowaniu wieczystym – budynki wzniesione na gruncie oddanym w użytkowanie wieczyste stanowią własność użytkownika wieczystego, a nie właściciela gruntu.
Jeden budynek nie może być równocześnie przedmiotem odrębnej własności oraz częścią składową gruntu, a pionowy podział tego budynku może okazać się niemożliwy do przeprowadzenia w praktyce. W związku z tym posadowienie budynku na dwóch nieruchomościach, z których jedna jest przedmiotem własności, a druga przedmiotem prawa użytkowania wieczystego, powoduje daleko idące trudności przy określeniu stanu prawnego takiego budynku. Problem z ustaleniem właściciela budynku występuje także w sytuacji gdy budynek jest posadowiony na dwóch nieruchomościach o tym samym tytule prawnym, ale należących do różnych podmiotów. Wówczas również nie da się określić własnością którego właściciela / użytkownika wieczystego jest ten budynek lub w jakiej części. Pomijamy tutaj kwestię nieznacznego przekroczenia granicy przy wznoszeniu budynku, co jest specyficzną sytuacją uregulowaną wprost w kodeksie cywilnym, o czym wspominamy w dalszej części.
O czym pomyśleć, jeśli budowa jest dopiero planowana
Na kanwie prawa administracyjnego budowa budynku na dwóch nieruchomościach, nie wpływa na możliwość uzyskania pozwolenia na budowę budynku oraz innych wymaganych decyzji administracyjnych, o ile nieruchomości te zostaną uznane przez organ budowlany za jedną działkę budowlaną, a inwestor będzie legitymował się prawem do dysponowania obiema nieruchomościami na cele budowlane.
Wzniesienie budynku w ten sposób prowadzi jednak do wspomnianych wyżej komplikacji w zakresie prawa cywilnego w kontekście ustalenia prawa własności takiego budynku. W konsekwencji należy zawsze określić czy możliwa jest budowa budynku jedynie w obrębie jednej nieruchomości, bądź ewentualnie na nieruchomościach, o tym samym tytule prawnym. Rozważyć należy również zaprojektowanie budynku w sposób umożlwiający jego legalny podział według płaszczyzn pionowych. W innym przypadku, inwestor będzie narażony na ryzyka, o których mowa poniżej.
Konsekwencje dla istniejących już budynków
Wniesienie budynku częściowo na działce znajdującej się we własności, a częściowo w użytkowaniu wieczystym lub na nieruchomościach należących do dwóch właścicieli (lub odpowiednio użytkowników wieczystych), wiąże się z trudnościami przy określeniu stanu prawnego budynku, a w konsekwencji prowadzi do różnorodnych komplikacji prawnych, do których zaliczyć można m.in.:
- brak możliwości określenia właściciela takiego budynku;
- brak możliwości ustanowienia odrębnej własności lokalu w takim budynku;
- trudności w ustanowieniu hipoteki na nieruchomości, a tym samym trudności w uzyskaniu finansowania, jeżli jest taka potrzeba;
- nieważność umowy sprzedaży jednej z nieruchomości, na której posadowiona jest część budynku.
Nieco inaczej kształtuje się sytuacja prawna, w sytuacji przekroczenia przy budowie budynku bez winy umyślnej granicy sąsiedniego gruntu. Status prawny części budynku, posadowionej na sąsiednim gruntu w tych okolicznościach, jest sporny w doktrynie i orzecznictwie. Coraz częściej spotkać można jednak poglądy, że w takim wypadku własność budynku należy do tego gruntu, na którym znajduje się jego większa część. Podkreślić należy jednak, że sytuacja ta występuje jedynie w przypadku zajęcia gruntu sąsiedniego bez woli jego właściciela. W szczególności nie jest możliwe jej analogiczne zastosowanie, gdy tytuł prawny do obu nieruchomości przysługuje jednemu podmiotowi.
***
Opisane powyżej, daleko idące komplikacje cywilnoprawne związane z posadowieniem budynku na dwóch nieruchomościach o różnym tytule prawnym lub należących do dwóch podmiotów, można w pewnym stopniu zminimalizować zarówno pod kątem prawnym, jak i komercyjnym. Każdorazowo wymaga to jednak przeprowadzenia dokładnej analizy stanu prawnego nieruchomości oraz przeprowadzonego na nieruchomości procesu inwestycyjnego.